Pajak merupakan kontribusi wajib kepada  negara yang dibayarkan oleh perseorangan maupun badan dengan sifat memaksa berdasarkan Undang – undang yang berlaku, dimana hasil pembayaran pajak akan masuk kedalam kas negara dan digunakan untuk mensejahterakan rakyat. Semua kegiatan yang bernilai ekonomis di Indonesia pasti akan dikenakan pajak, termasuk dalam bidang properti. Jenis pajak properti yang paling dikenal masyarakat Indonesia adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Berikut akan dibahas mengenai detail tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

1. Pengertian

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang memiliki hak kepemilikan atau mendapat manfaat atas keberadaan tanah dan bangunan tersebut. Pajak ini ditetapkan berdasarkan Undang  – undang No. 12 tahun 1985 mengenai perpajakan dan berlaku efektif sejak bulan Januari 1986. Seiring berjalannya waktu, Undang –undang No. 12 tahun 1985 telah mengalami beberapa perubahan. Saat ini peraturan yang menjadi dasar penetapan Undang – undang PBB adalah Undang – undang No. 12 tahun 1994.

2. Objek Pajak

Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah segala jenis kepemilikan atas manfaat suatu bumi dan bangunan yang melekat diatasnya yang dapat dihitung nilai pajaknya sesuai dengan peraturan yang berlaku. Dalam hal ini pengertian bumi yang dimaksud adalah permukaan tanah atau air dan semua kandungan yang terdapat di dalam tubuh bumi, seperti barang tambang. Sedangkan yang dimaksud dengan bangunan adalah suatu konstruksi teknik yang melekat secara tetap pada permukaan bumi, contohnya adalah rumah, hotel, kolam renang, jalan tol, tempat pertambangan, dan bangunan maupun fasilitas yang memiliki manfaat.

3. Subyek Pajak

Yang dimaksud dengan subjek pajak menurut Undang – undang No. 12 tahun 1985 Pasal 4 adalah badan atau perorangan yang secara nyata memiliki dan menguasai kepemilikan atas tanah dan atau bangunan serta badan atau perorangan yang memperoleh manfaat atas objek tersebut. Pemilik properti atau orang yang memperoleh manfaat selanjutnya disebut sebagai wajib pajak. Jadi, orang atau badan yang sedang menyewa property wajib dikenakan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) selama waktu sewa atau sesuai perjanjian sewa. Apabila suatu objek pajak tidak diketahui secara jelas siapa yang menanggung, maka yang menentukan subjek pajak adalah Direktorat Jendral Pajak berdasarkaan bukti- bukti yang ada.

4. Tata Cara Pembayaran

Dasar perhitungan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditentukan berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk beberapa daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya. Meskipun pada dasarnya penetapan nilai jual objek pajak adalah 3 (tiga) tahun sekali, namun untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan nilai jual objek pajak cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali. Dalam menetapkan nilai jual, Menteri Keuangan mendengar pertimbangan Gubernur serta memperhatikan self assessment.

Tagihan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) akan dikeluarkan oleh pemerintah setiap tahun di bulan Maret melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak dan besar pajak yang harus dibayarkan beserta rincian perhitungan. Waktu pembayaran PBB paling lambat dilakukan 6 (enam) bulan setelah SPPT diterbitkan, apabila sampai batas waktu yang ditetapkan belum dibayar, maka akan dikenakan denda 2% per bulan hingga maksimal 24 bulan.

Yang menjadi dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak atau NJKP, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen). Untuk properti dengan nilai NJOP dibawah 1 Miliar, NJKP ditetapkan sebesar 20 % dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP), sedangkan property dengan NJOP diatas 1 Miliar akan dikenakan NJKP sebesar 40 % dari total NJOPKP. Perhitungan NJOPKP didapatkan dari NJOP dikurangi dengan Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Besar NJOPTKP ditentukan oleh pemerintah daerah setempat, sehingga setiap lokasi bisa berbeda NJOPTKP nya.

Besarnya persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional. Batas nilai jual properti yang dikenai pajak adalah Rp. 8 juta, tetapi peraturan Undang – undang juga memungkinkan pengurangan pajak sebesar 75 %, atau bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100 %.

Secara garis besar berikut perumusan perhitungan PBB:

PBB = 0,5 % x NJKP
NJKP = 20 % atau 40 % x NJOPKP
NJOPKP = NJOP – NJOPTKP

Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dapat dilakukan melalui bank atau kantor pos yang ditunjuk dan tercantum di dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) serta melalui petugas pemungut pajak yang ditunjuk resmi oleh pemerintah.

Berikut ini adalah ilustrasi mengenai pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan:

A memiliki rumah di Kota Bandung seharga Rp. 110.000.000,- berdasarkan NJOP Kota Bandung. Pemerintah Kota Bandung menetapkan nilai NJOPTKP sebesar Rp. 10 juta. Maka PBB yang harus dibayarkan oleh A adalah:

NJOP = Rp. 110.000.000,-
NJOPTKP = Rp.   10.000.000,-
NJOPKP = NJOP – NJOPTKP
  = Rp 110.000.000,- – Rp. 10.000.000,-
  = Rp. 100.000.000,-
NJKP  = 20 % x NJOPKP
  = 20 % x Rp. 100.000.000,-
  = Rp 20.000.000,-
 PBB terutang = 0,5 % x NJKP
  = 0,5 % x Rp 20.000.000,-
  = Rp. 100.000,-

Jadi, PBB yang harus dibayarkan A adalah sebesar Rp. 100.000,-