Dalam tulisan sebelumnya telah dibahas mengenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), pembahasan kali ini kami akan membahas mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP). Berikut ini adalah detail mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP).

1. Pengertian

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) adalah salah satu jenis pajak/pungutan yang dibebankan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh perseorangan atau badan yang terjadi karena suatu peristiwa atau perbuatan hukum (sah secara hukum), yang selanjutnya dapat disebut sebagai pajak. BPHTP dikenakan bukan hanya saat terjadinya jual -beli tanah, tetapi juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan baik secara waris, hibah, tukar lahan dan lain – lain. Dasar hukum penetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) adalah Pasal 1 Undang – undang No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dalam Undang – undang No. 20 Tahun 2000.

2. Objek Pajak

Objek wajib Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) adalah perolehan atas hak tanah dan/atau bangunan yang melalui peristiwa atau perbuatan hukum yang dialami oleh perseorangan atau badan hukum. Peristiwa hukum yang dimaksud adalah terjadinya pemindahan hak yang sah secara hukum dan adanya pemberian hak baru oleh Negara. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan ini berlaku bagi kepemilikan dengan status Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik atas Tanah Satuan dan Hak Pengelolaan.

3. Subjek Pajak

Sedangkan yang menjadi subjek kena pajak adalah perseorangan atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam proses jual – beli properti yang menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) adalah pihak pembeli, tetapi pada prakteknya mengikuti yang telah disepakati dalam akad jual – beli.

4. Tata Cara Pembayaran

Dasar penetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) sesuai yang diatur oleh Undang –undang No. 21 Tahun 1997 adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Nilai Perolehan Objek Pajak  (NPOP) dalam jual – beli properti yang dihitung adalah nilai transaksi, sedangkan dalam kegiatan hukum lainnya (hibah, warisan, tukar – menukar dan lain – lain) yang menjadi Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang ditetapkan pada tahun terjadinya pemindahan hak, maka yang digunakan sebagai dasar perhitungan pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan. Sebaliknya, apabila Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) lebih besar dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka yang digunakan sebagai dasar perhitungan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Perlu diketahui bahwa kebijakan penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bersifat regional, artinya setiap pemerintah daerah memiliki kebijakan masing – masing.

Tarif yang ditetapkan untuk perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) sesuai dengan yang diatur oleh Undang – undang No. 21 Tahun 1997 adalah 5 % dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan  Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) atau disebut sebagai Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling tinggi adalah Rp. 60.000.000,- (Enam Puluh Juta rupiah), sedangkan untuk perolehan secara waris atau hibah yang diterima secara pribadi oleh perseorangan yang masih memiliki ikatan darah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan paling tinggi sebesar Rp. 300.000.000,- (Tiga Ratus Juta rupiah). Secara matematis dapat dirumuskan:

NPOPKP = NPOP – NPOPTKP
Nilai BPHTB =  5 % x NPOPKP

Berikut ini adalah ilustrasi pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP):

A membeli tanah di Kodya Bandung dari B senilai Rp. 200.000.000,-

Pemerintah Kota Bandung menetapkan NPOPTKP sebesar Rp. 60.000.000,-

Maka BPHTP yang harus dibayarkan oleh A adalah:

NPOP = Rp. 200.000.000,-
NPOPTKP = Rp.   10.000.000,-
  = Rp.   60.000.000,-
NPOPKP = NPOP – NPOPTKP
  = Rp. 200.000.000,- – Rp. 60.000.000,-
  = Rp. 140.000.000,-
 BPHTP Terhutang = 5 % x NPOPKP
  = 5 % x Rp. 140.000.000,-
= Rp. 7.000.000,-

Jadi, BPHTP yang harus dibayarkan oleh A adalah sebesar Rp. 7.000.000,-

Wajib pajak membayarkan BPHTP terhutang tidak berdasarkan pada Surat Ketetapan Pajak (SKP), melainkan dengan cara melakukan perhitungan mandiri dengan mengisi Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (SBB). SBB dapat diperoleh di Kantor Pelayanan Pajak yang ada di setiap daerah. Pembayaran BPHTP dapat dilakukan di tempat yang telah ditunjuk, seperti Kantor Pajak, Bank atau Kantor Pos serta dapat dilakukan tanpa menunggu diterbitkannya SKP. Apabila wajib pajak tidak melakukan pembayaran BPHTP, maka Dirjen Pajak akan menerbitkan Surat Ketetapan BPHTP (SKBKB) berserta perhitungan denda sebesar 2 % untuk jangka waktu paling lama 24 bulan (2 tahun), dihitung mulai saat pajak terhutang hingga diterbitkannya SKBKB.

Semoga uraian singkat diatas  mengenai pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) dapat bermanfaat. Ingat Pajak untuk kepentingan bersama!

Sumber : urbanindo